De ontwikkeling van Wormerveer als woongebied is bijzonder. Om de wateroverlast vanuit de Zaan in de 13e en 14e eeuw, als gevolg van bodemdaling door ontginning van de veengebieden, te beperken werd een dijk langs de Zaan opgeworpen. Deze dijk maakte de Zaanoevers bewoonbaar en zo ontstond bij het ‘veer naar Wormer’, een kleine nederzetting. De bewoning concentreerde zich aanvankelijk bij de kerk aan het Noordeinde, langs de Zaan en aan het Krommenieërpad. Daarna werd de bebouwing naar het zuiden uitgebreid, tot het Zuideinde en het Zaandijker wegje. Zo ontstond een langgerekt lintbebouwd dorp. Bijzonder hieraan was, dat alleen de landzijde bebouwd werd, alleen de Dubbele Buurt vormde hierop een uitzondering.

In de twee industriële bloeiperiodes in de 17e, 18e en de tweede helft van de 19e eeuw groeide de bevolking sterk. De molens maakte plaats voor stoomfabrieken en aan beide zijden van de Zaan werden cultuurhistorische fabrieken in neorenaissancestijl werden aan beiden zijden van de Zaan gebouwd. Haaks op de rivierdijk ontstond de Marktstraat en veel houten huizen werden vervangen door stenen woningen. Voor de fabrieksarbeiders verrezen nieuwe woonwijken. Dwars door deze 19e eeuwse uitbreidingen legde men de Wandelweg aan waar de duurdere woningen kwamen te staan. Pas vanaf 1945 groeide Wormerveer ook in noordwestelijke richting, met woonwijken en sportvelden. Deze ontstaansgeschiedenis is in de kengetallen van Wormerveer terug te vinden. Er is een grote diversiteit aan woningen, in verhouding tot de omliggende dorpen zijn er veel appartementen (ruim 40% van alle woningen) en veel huurwoningen (bijna 58% van alle woningen). De prijsontwikkeling van de woningen in Wormerveer is per gebied verschillend, gemiddeld bedraagt de transactieprijs voor een appartement in het 3e kwartaal van 2014 € 130.625 en die voor een eengezinswoning € 169.750. Dit ligt onder het prijsniveau van de omliggende dorpen, wat Wormerveer een aantrekkelijke woonomgeving voor starters maakt! Op 1 oktober 2014 stonden er 53 appartementen en 18 eengezinswoningen in de prijsklasse onder € 150.000 te koop. In het noordwesten van Wormerveer, “Watering West”, is een nieuwe dynamiek waarneembaar. Hier zijn diverse nieuwbouwprojecten met zowel huur- als koopwoningen door woningcorporatie Parteon gerealiseerd in de afgelopen jaren. Momenteel zijn er ook andere ontwikkelaars actief en worden er in het project ‘Wonen aan de Watering’ eengezinswoningen aangeboden in het prijssegment tot € 185.500, met veel keuzevrijheid voor kopers.

Lees in de originele opmaak HOOME

The post Wormerveer, een woonomgeving met veel gezichten appeared first on Futurus.

Woningzoekenden zijn al langer overtuigd van de mogelijkheden die zo’n dag geeft. Daarentegen zijn niet alle verkopers overtuigd van de kansen die deelname aan de Open Huizen Route biedt. Vaak wordt door hen gedacht ‘kijken, niet kopen’.  Toch is de NMZ Open Huizen Route een kansrijke manier om oriënterende kijkers over te vloer te krijgen. Doordat kijkers op deze dag ook op woningen af gaan die niet voor de hand liggen omdat ze bijvoorbeeld boven het budget geprijsd zijn, een andere tuinoriëntatie hebben of net in een andere wijk of straat liggen.  Dit ‘out-of-the-box’ rondkijken van woningzoekenden maakt dat ze bij de Open Huizen Route woningen bezichtigen die ze anders niet bekeken zouden hebben! En dus ook niet zouden aankopen…

Een verkoper die deelneemt is bewust van het feit dat veel bezoekers zich in eerste instantie komen oriënteren. En dat men uit deze vrijblijvende rondgang door verschillende woningen dichter in de buurt komt van de uiteindelijk aan te kopen woning. Wanneer men bij de OHR een geschikte woning tegen komt dan is een tweede of soms derde bezichtiging met de verkopend makelaar en de eigen aankoopmakelaar het meest gebruikelijke vervolg.

Van alle te koop staande woningen deden in de afgelopen OHR edities 30-35% van de huizenverkopers mee. Bij deze deelnemers kwamen gemiddeld ruim twee personen op bezoek, bij sommigen veel (meer dan tien bezoekers) en helaas gold voor een aantal verkopers ook dat alle inspanningen tot gastvrijheid voor niets bleek te zijn. Toch blijkt uit onderzoek van de NVM dat van de woningen die meedoen aan de NVM Open Huizen Route, drie maanden later ruim 16% is verkocht. Bij woningen die niet doen is dit percentage ongeveer 8%. Ofwel, de kans op verkoop is twee maal zo groot bij deelname aan de OHR. En wanneer vlak voor de Open Huizen Route een prijsaanpassing is gedaan blijkt het percentage verkochte woningen te stijgen naar 23%. Ook leidt deelname aan de OHR in sommige gevallen juist tot een verkoop voorafgaand aan deze dag. Een koper die geen risico neemt dat de woning voor zijn of haar neus aan een ander verkocht wordt is een teken van een zich herstellende woningmarkt!

Traditioneel is gebleken dat de lente-editie van de Open Huizen Route iets meer verkopers en potentiële kopers op de been brengt dan de herfsteditie. Futurus gaat in opdracht van de NMZ het succes van onder andere HOOME en de Open Huizen Route nauwkeurig monitoren en neemt in dit onderzoek tevens de effecten van de betere bereikbaarheid van Zaanstad door de opening van de 2^e Coentunnel en de Hoge Snelheids Openbaar Vervoer verbinding (HSOV) mee. Heeft u als consument vragen over de ontwikkelingen op de woningmarkt stel deze gerust via info@futurus.nu

Lees in originele opmaak HOOME

The post Het succes van de Open Huizen Route appeared first on Futurus.

Het prijsniveau van koopwoningen voor deze drie kernen ligt gemiddeld tussen de € 30.000 en € 40.000 boven het gemiddelde van de Zaanstreek als geheel. Ook de WOZ waarde ligt ruim € 50.000 hoger, met recht een ‘eigen’ woningmarktgebied dus. In 2013 lag de gemiddelde koopsom van een appartement op € 167.600 en voor een eengezinswoning werd gemiddeld € 216.000 betaald. In 2013 werden 17 appartementen en 63 eengezinswoningen verkocht, dit zijn bestaande woningen. Ten opzichte van de voorgaande crisisjaren is er voor het prijsniveau van beide woningtypen een lichte verbetering waarneembaar. Het aantal transacties voor appartementen is in de afgelopen jaren gestaag toegenomen, met name appartementen gebouwd na 1990 vormen een groter wordend aandeel .  Daarbij is sprake van een afnemend aantal woningen dat te koop wordt aangeboden. Op 1 april 2014 stonden er, in Wormer, Jisp en Oostknollendam samen, 8 appartementen en 67 eengezinswoningen te koop. Dit is naast de ontwikkeling van de prijs en het aantal transacties een signaal van een voorzichtig verbeterende woningmarkt.

Niet alleen de fysieke grens die door de rivier de Zaan gevormd wordt geeft het kader van het gebied weer, ook de inwoners van de dorpen Oostknollendam en Wormer en Jisp ervaren de dorpen als los van de overige Zaanstreek. De minder goede bereikbaarheid vormt voor hen geen probleem, het lokale aanbod van winkels, sportfaciliteiten en overige voorzieningen wordt als zeer belangrijk ervaren. Alleen voor werk hoeft men het dorp uit, alle overige dagelijkse benodigdheden zijn in de directe omgeving aanwezig, met een uitloop naar het winkelaanbod in de Zaanbocht.

Uit onderzoek naar de herkomst van bewoners in Wormerland blijkt dat van alle bestaande koopwoningen 51% gekocht wordt door inwoners uit Wormerland zelf, 37% van de kopers komt uit Zaanstad. Van de kopers van nieuwbouwwoningen komt, met 83%, een veel groter aandeel uit Wormerland zelf. Voor een van de meest recente projecten, ‘Met Stip Wonen’ is dit ook zo, op een enkele uitzondering na kwamen alle kopers uit Wormer. Voor de doelgroep starters worden er ook woningen (appartementen) in Wormer aangeboden. Echter met de huidige, beperkte, leencapaciteit en het gemiddeld toch iets hogere prijsniveau dan elders blijven woningen in het prijsniveau vanaf     € 125.000 vrij op naam moeilijk bereikbaar voor starters.

Voor de huurwoningen is opmerkelijk dat vrijwel alle eengezinswoningen aan bewoners uit Wormerland verhuurd worden en dat bij de appartementen in verhouding meer bewoners van buiten (25% uit Zaanstad en 16% uit Amsterdam) komen. Gemiddeld staat een woningzoekende voor een huurwoning 8 jaar ingeschreven en bedraagt de huidige woonduur bij toewijzing ruim 19 jaar. De tevredenheid van de inwoners van Wormer blijk ook uit de hoge waardering voor de eigen woonplaats. Daarnaast wordt er,  ten opzichte van de omliggende gemeenten, minder vaak verhuisd.

In Wormerland ligt het percentage oudere huishoudens 3% hoger dan het percentage van Zaanstad en het aantal jonge huishoudens ligt 7% lager dan het percentage van Zaanstad, er wonen relatief veel gezinnen (met én zonder kinderen). Ook hieruit blijkt dat jongeren bewust (noodgedwongen) kiezen voor een andere woonomgeving dan Wormerland. Het gemiddelde inkomen is relatief hoog, 58% van de inwoners heeft een inkomen boven de € 43.000.

Lees in originele opmaak HOOME

The post Wonen in Wormer appeared first on Futurus.

Van de inwoners in Westzaan is 22% jonger dan 20 jaar, 58% is tussen de 20 en 65 jaar en 20% is ouder dan 65 jaar. In relatie tot heel Zaanstad wonen er in Westzaan iets meer senioren. Uit onderzoek naar de woonbeleving onder inwoners in Westzaan blijkt dat men er fijn woont. En dat het ontbreken van echte winkelvoorzieningen door de eigen inwoners niet als een groot gemis wordt ervaren. Inwoners vinden de landelijkheid, de rust en de goede bereikbaarheid belangrijke positieve kenmerken van het dorp.

Streekgenoten, niet zijnde ‘Westzaners’, leggen deze kenmerken vaak anders uit. Feit is dat de consumenten die in Westzaan gaan wonen dit heel bewust doen. Vanuit Westzaan ben je zo op de A8, A10, A7 en A9, landelijk wonen en toch binnen enkele auto minuten in stedelijk gebied. Ook de kust is relatief dichtbij. Misschien kun je wel spreken van een Nichemarkt. Westzaan biedt andere woonmogelijkheden dan ‘standaard’ en voorziet in een behoefte van de consument om aan wonen je eigen identiteit te kunnen geven. Westzaan biedt daarnaast de mogelijkheid om zelf een woning te bouwen, er zijn voldoende percelen/woningen beschikbaar voor eigen initiatieven, gestimuleerd door gemeente Zaanstad.

In het afgelopen jaar kwam ruim 73% van de kopers in Westzaan uit de Zaanstreek, een kwart van hiervan kwam uit Westzaan zelf. Voor huurwoningen ligt het percentage Zaanse inwoners met 85% zelfs nog iets hoger. Was voorheen het noordelijke deel van het dorp het dynamische deel, tegenwoordig doet de “Zuid” ook goed mee. Nieuwe woonprojecten als plan Molenaer bieden ruimte aan ondernemers om zich op dit deel van het dorp te richten, de nieuwe Dekamarkt is hier een voorbeeld van. Met grondposities voor woningbouw op het voormalige Pont Meijer terrein (plan Westzanerwerf) krijgen deze ontwikkelingen in de toekomst mogelijk een vervolg.

De gemiddelde transactieprijs voor een woning in Westzaan ligt op ongeveer € 200.000 kosten koper. Dit is een getal waar een consument weinig aan af kan meten omdat het transactieprijsniveau tussen de afzonderlijke woningen erg ver uiteenloopt. Het bijzondere aan de woningvoorraad is de variatie in het aanbod. Er is in iedere prijsklasse en woninggrootte een woning te vinden. De woningmarktcijfers kennen door de kwartalen (en jaren) heen dan ook veel schommelingen in het gemiddelde prijsniveau.

Op 1 april 2014 staan er totaal 52 woningen te koop in Westzaan. In de prijsklasse tot € 200.000 worden 15 woningen aangeboden, in de prijsklasse € 200.000 – € 300.000 worden eveneens 15 woningen aangeboden, in de prijsklasse € 300.000 – € 400.000 worden 6 woningen aangeboden en in de prijsklasse vanaf € 400.000 worden 16 woningen aangeboden.

Het prijsniveau in het dorp Westzaan ligt hoger dan in omliggende dorpen, zowel absoluut in de gemiddelde transactieprijs, in de prijs per m2 gebruiksoppervlakte en ook in de WOZ waarde van de woningen. Daarbij zijn de gemiddelde kavelafmetingen relatief groter dan elders in de Zaanstreek. Het inkomensniveau van de dorpsbewoners is daarnaast ook hoger dan het gemiddelde van Zaanstad.

Lees in originele opmaak HOOME

The post Bijzonder wonen in Westzaan appeared first on Futurus.

In de Zaanstreek ondervinden de starters net als in andere woningmarktgebieden hinder van een aantal belemmeringen;  onzekerheid over werk en inkomen, tijdelijke arbeidsovereenkomst en daarbij een verdere beperking van de leencapaciteit ten opzichte van het inkomen (NIBUD normering) en de woningwaarde (Loan-to-Value).

Toch zijn er ook positieve ontwikkelingen op de woningmarkt, die kansen bieden voor starters. Door de forse prijsdaling van de afgelopen jaren zijn meer woningen binnen het bereik van starters gekomen. De rente is historisch laag waardoor de maandlasten ook historisch laag zijn.

Voorts wordt er door aflossing aan risicobeperking en vermogensopbouw gewerkt waardoor doorstroming in de toekomst mogelijk blijft. De maandlast van een koopwoning stijgt bovendien minder snel dan de maandlast van een huurwoning. Met een aantal interessante verkoopinstrumenten wordt het aanbod goedkope woningen door verschillende marktpartijen vergroot. De BKZ-regeling (Betaalbare Koopwoning Zaanstad), Koopgarant en de Starterslening zijn voorbeelden die ook in de Zaanstreek ingezet worden door gemeente, woningcorporaties en ontwikkelaars. En de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) heeft daarnaast voor de starter een groot aandeel in de demping van de onzekere factoren die een rol spelen bij de aankoop; een lagere rente en dus maandlast en minder risico.

De vermogenspositie en het opleidingsniveau van de koopstarter in de Zaanstreek ligt gemiddeld iets lager dan de regio Amsterdam – Haarlem. Uit het onlangs gepubliceerde onderzoek ‘Wonen in de Regio’ blijkt dat de woonvoorkeur van de Zaanse jongere overwegend uit gaat naar een ‘rustig stedelijke’ woonomgeving. Hierbij geeft ruim 50% aan liever te willen huren en 21% geeft aan te willen kopen. De overige zoeken een kamer/studio of weten nog niet exact wat de wensen zijn. Van alle verkochte woningen in de Zaanstreek, nieuwbouw en bestaande bouw samen, werd circa 35% gekocht door een consument met een leeftijd tot 30 jaar. Van deze groep jonge kopers  kwam 78% uit de eigen regio. Een kleine 10% kwam uit Amsterdam en ruim 12% kwam van elders. De helft van alle jonge kopers kocht een woning met een prijsniveau onder € 150.000 en 34% kocht een woning in de prijscategorie € 150.000 tot € 200.000. De overige 15% kocht een duurdere woning. Driekwart van de jongeren kocht een eengezinswoning en de overige 25% kocht een appartement.

Uit een blik op de Zaanse woningmarkt blijkt dat bijna 70% van het totale aantal transacties plaatsvindt onder de € 200.000 terwijl  maar 45% van de te-koop-staande-woningen in deze prijsklasse aangeboden wordt. De meeste koopstarters kochten een woning in Zaandam of Saendelft, ruim 60% van de starters vond in een van beide plaatsen een nieuwe woning. Starters laten zich in hun keuze voor de 1^e koopwoning leiden door hun levensstijl, de locatie van werk en/of studie is hierbij erg belangrijk. Verder spelen betaalbaarheid, bereikbaarheid en de aanwezigheid van (dagelijkse) voorzieningen een grote rol. Daarnaast worden waarden als vrijheid, onafhankelijkheid en gevoel eveneens belangrijk gevonden bij het zoek een naar een ‘thuis’. Dit huis wordt niet alleen als een cocon gezien maar ook als een hub van waaruit alle activiteiten (moeten kunnen) plaatsvinden. In een later stadium in hun wooncarrière, wanneer starters doorstromers worden, komt de oude woonomgeving waar men is opgegroeid weer als potentiële vestigingsplek weer in beeld.

Lees in originele opmaak HOOME

The post Koopstarters appeared first on Futurus.

Veel latent woningzoekenden begeven zich voorzichtig weer op de woningmarkt. Als men voor de hele regio vraag en aanbod vergelijkt dan wordt duidelijk dat 60% van de transacties in het prijssegment onder € 200.000 plaatsvindt en dat slechts 33% van het aanbod zich in deze prijsklasse bevindt. In het duurdere segment is dit exact omgekeerd, veel aanbod en relatief weinig vraag.

In de wijken in en rond het nieuwe stadshart van Zaandam blijven de ontwikkelingen nog licht achter op de lokale verbetering. De bestaande eengezinswoningen doen het hier beduidend beter dan de bestaande appartementen. Dit is op zich logisch met een grote keuze aan nieuwbouwappartementen binnen Inverdan. In de streek als geheel is een positieve vibe voor bestaande woningen in het prijssegment tussen € 175.000 en € 225.000 waarneembaar. Woningen die zich kunnen onderscheiden door prijs en kwaliteit zijn goed verkoopbaar.

Het ontbreken van aanbod in kwalitatief goede en betaalbare eengezinswoningen breekt het zuiden van de Zaanstreek op.  Met relatief een grote oudere woningvoorraad en veel nieuwbouwappartementen is in en rond Inverdan sprake van een andere dynamiek. Starters en Empty Nesters kunnen hier op dit moment goed slagen, er is veel keuze in appartementen met een uitstekend voorzieningen niveau binnen handbereik. Met een woningbouwprogramma waarbij tot 2016 nog bijna 800 huur- en koopwoningen worden bijgebouwd in Zaandam komen er ook voor de consument met voorkeur voor een eengezinswoning mogelijkheden. Er worden circa 235 koopeengezinswoningen en 150 koopappartementen gerealiseerd, de overige woningen worden op de huurmarkt aangeboden. In haar totaliteit heeft Inverdan qua woningbouw tot voorbij 2020 nog circa 60% voor de boeg!

De verbeterde bereikbaarheid met een 2e Coentunnel, een hoge snelheid bus verbinding (HSOV), de trein en de verbinding van de A8 met de A9 maken dat de Zaanstreek met haar nieuwe stadshart wezenlijk onderdeel gaat uitmaken van de Metropoolregio Amsterdam en qua aantrekkelijkheid als woonomgeving vooruitgang boekt. Men kan hier niet uitsluitend wonen in en nabij het groen, wonen met cultuurhistorisch erfgoed langs de Zaanoevers maar ook wonen in het eigenzinnig vormgegeven stadshart.

Het lukt de Zaanstreek ongetwijfeld om mee te liften op de economische en dynamische ontwikkelingen in en rond Amsterdam. Een kans om binnen de Zaan-IJ ontwikkelingen te wonen met een prijsniveau dat ten opzichte van Amsterdam circa €40.000-€50.000 lager gelegen is!

Lees in originele opmaak HOOME

The post Beslissen op gevoel, als de feiten maar kloppen appeared first on Futurus.

Een positief signaal is te vinden in het aantal transacties, er werden in het afgelopen kwartaal 311 woningen verkocht, 61 meer dan in het 3^e kwartaal van 2013. Voor alle woningtypen is deze verbetering waarneembaar én deze verbetering houdt aan,  voor het derde kwartaal op rij. Wel hebben deze woningen langer te koop gestaan, appartementen stonden gemiddeld 212 dagen (7 maanden) te koop en eengezinswoningen 142 dagen (bijna 5 maanden).

Ook het aantal woningen in aanbod daalde fors, op 1 januari 2014 stonden er in de Zaanstreek  314 appartementen en 936 eengezinswoningen te koop, totaal 1.250 woningen. Dit zijn er bijna 300 minder dan hetzelfde moment een jaar eerder en ten opzichte van het voorgaande kwartaal zijn dit er exact 100 minder. Deze daling is ingezet aan het begin van 2013, nadat in oktober 2012 de top van 1.601 te koop staande woningen is bereikt.

De vraagprijs van het aanbod blijft echter nog steeds achter op deze positieve ontwikkelingen, met name voor eengezinswoningen. Deze is na een constant niveau in 2013 weer toegenomen. Het gemiddelde aantal dagen dat alle woningen in aanbod samen te koop staat is 351 dagen, bijna één jaar. De woningen die correct geprijsd zijn worden sneller verkocht,  de transactie gegevens wijzen dit uit: scherp prijzen loont! De nieuwe beperking van de financieringscapaciteit, door een aanscherping van de NIBUD normering (lening versus inkomen) en de daling van het ‘Loan-to-Value’ percentage naar 104% (lening versus waarde van de woning), zal zich vertalen in de prijs die kopers kunnen en willen betalen voor een woning. De vraagprijs zal zich met deze marktontwikkelingen mee moeten bewegen voor een succesvolle verkoop.

De nog altijd zeer lage rentestand in combinatie met het relatief lage prijsniveau geeft een aantrekkelijke maandlast. Tel hierbij de voordelen van het verplicht aflossen in 30 jaar op en het vertrouwen van de consument in de woningmarkt keert langzaam terug. De starter en de doorstromer begeven zich voorzichtig weer op de markt. Er worden meer woningen verkocht uit een kleiner aanbod, er is meer dynamiek; de consumenten die nu durven  kopen staan aan de basis van de ontwikkelingen op de woningmarkt in 2014.

Ook in een wijk als Saendelft is dit duidelijk waarneembaar. Er is hier veel te kiezen; In Waterrijk (oostkant van de Dorpsstraat) zijn de woningen al weer wat ‘ouder’ en heeft de regionale prijsdaling zijn weerslag gehad op het prijsniveau. Hierdoor is het mogelijk om aan deze rustige kant van de wijk te wonen op 130 m2 voor € 195.000! In Parkrijk (westkant van de Dorpsstraat) zijn de bestaande woningen nieuwer, zijn de voorzieningen als scholen, winkelcentrum en de toekomstige sportfaciliteiten aanwezig. Hierdoor is de wijk echter wel iets drukker en ligt het prijsniveau gemiddeld € 40.000 hoger. Maar ook aan deze kant van de wijk kun je onder de € 200.000 goed slagen;  Je koopt hier een nieuwbouw woning met 110m2 gebruiksoppervlakte (woningbreedte 4,5 m1) en tuin op het noordoosten voor € 189.500 v.o.n.

Ook de verkoop van nieuwbouw in de Zaanstreek heeft zich in 2013 verbetert. In 2010 werden er nog 436 nieuwbouwwoningen (inclusief appartementen) verkocht, in 2012 daalde dit aantal naar 185 woningen. De voorlopige cijfers voor 2013 zijn met ruim 300 woningen positief te noemen en stemmen ons voorzichtig optimistisch voor de ontwikkelingen in 2014 op de Zaanse woningmarkt.

Hoome_februari2014_p23

Lees in originele opmaak HOOME

The post Dit is de tijd om een huis te kopen appeared first on Futurus.